이건 알고 아파트 매매하자 (부동산매매 전략)
역세권 아파트 매매 시기? 역세권만큼 좋은 부동산매물은?
부동산 정책이 발표되고 나서 바로 매수‧매도하는 것보다는 매수자는 3개월 정도 매물 동향을 지켜봐야 한다. 만약 정책이 발표되고 3개월간 매물도 많지 않고 매수자도 적다면 매수 시기로 좋다. 역세권 아파트는 하락기에 매수하는 것이 좋다. 상승기에는 역세권 아파트의 매도가 줄어 매수가 어렵다. 역세권 아파트는 상한선이 높은 동시에 강한 가격 저지선을 가지고 있다. 같은 동 안에서도 역세권 여부에 따라 단지별 차별화도 크다. 더블역세권으로 불리는 환승역세권 아파트는 가격 상승폭도 2배 높다. 역세권은 교통이 열악한 지역일수록 인기가 더 많다. 지하철역이 덜 발달된 경기도나 인천, 그리고 지방은 역세권 여부에 따라 집값이 크게 양분된다. 지하철역 거리에 따라서도 가격 격차가 크고, 지하철은 1개보다는 3개 이상의 노선이 인접해 있는 다중역세권이 인기가 많다.
숲을 품은 숲세권 아파트도 집값이 비싸다. 한강 주변 집들도 사면 후회가 없을 것이다. 서울에서는 서울숲, 월드컵공원, 올림픽공원, 북서울꿈의숲과 용산민족공원이 있다. 서울 제외 수도권에서 주목되는 공원은 인천 송도국제도시를 대표하는 송도센트럴파크가 있다. 택지지구, 신도시 등의 개발이 활발한 경기도에서는 중앙공원과 호수공원 주변 아파트를 주목해야 한다. 단지 내에 들어서는 중앙공원도 집값 상승에 큰 일조를 한다.
다만 개발이 무산되면 집값은 기존보다 더 떨어질 수 있다. 용산국제업무지구 개발사업이 대표적이다. 용산국제업무지구 사업이 무산된 이후 2015년 서울 집값이 모두 살아날 때도 용산국제업무지인 한강로 집값은 전혀 상승하지 않았다. 이후 대규모 개발사업들이 재개하면서 집값은 다시 올랐다.
대규모 개발은 다른 대규모 개발 소식을 불러온다. 다만 기존 개발사업이 현 정부의 정책과 상충할 때는 주의해야 한다. 특히 정권이 여권에서 야권으로 넘어갈 때 개발보다 복지에 중점을 둬서 개발이 취소되는 경우가 많다. 따라서 사업 추진이 어느 정도 되었는지 봐야 한다. 최상위계획인 국토기본계획에서 명문화되고 그에 따라 이미 착공이 된 계획이라면 무효화시킬 수 없다. 또 개발계획의 축소 가능성도 주목해야 한다. 대표적으로 혁신도시가 그렇다. 특히 공기업 이전을 통한 혁신도시 건설은 그 실효성의 문제가 지속적으로 나오고 있다.
서울과 맞붙어 있는 경기가 변두리 서울보다 낫다. 서울 접경지역들은 앞으로 삶의 질은 더 개선된다. 한편 경기도와 인천 등 서울과 가까운 곳 중심으로 택지지구가 개발되면서 서울권이 확대되고 있다. 택지지구는 현재 가치뿐만 아니라 미래가치를 아주 보수적으로 따져봐야 한다. 인구는 줄고 있는데 택지지구 개발로 공급과잉이 생기고 있기 때문이다.
대규모 사업지 내 첫 분양단지들은 신도시 시범단지와 같은 역할을 해서 1군 브랜드이거나 입지가 뛰어난 단지들이 많다. 건설사 입장에서는 초기 분양 아파트의 성공이 무엇보다 중요해서 가장 살기 좋고 위치가 좋은 곳을 시범으로 먼저 분양하기 때문이다. 분양 기준점이 없는 만큼 높은 시세차익을 기대한다면 대규모 사업지 내 첫 분양단지를 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 실제로 같은 신도시 내에서도 시범단지의 아파트 가격이 더 비싸다. 개발 초기 분양단지들은 분양가도 저렴한 편이다. 첫 분양단지의 분양가가 이후 분양단지의 기준 가격이 되고, 지역 인지도 상승에 따라 후속 단지의 분양가가 높아지기 때문이다.
저평가된 곳을 찾아야 한다. 미분양단지를 선택할 때 현재는 주변 여건이 좋지 않아 무관심 속에 있지만, 입주를 시작하는 시점에 교통 및 기타 여건이 완공되는 곳을 선택해야 한다. 공사가 계획대로 되고 있는지도 살펴야 한다. 분양가를 주변 시세와도 비교해야 한다. 보통 미분양은 인접 단지보다 분양가 비싸기 때문인 경우도 많다. 따라서 주변 아파트 시세는 매우 중요한 체크 포인트다. 분양 시에는 가격이 비쌌는데 시장이 안 좋아져서 주변 시세가 떨어진 경우라면 메리트가 적다. 할인을 받아도 주변 시세보다 높은 경우가 많기 때문이다. 하지만 기반시설, 개발가능성, 브랜드, 단지 규모 등 모든 조건이 좋은데 가격만 비싸다면 투자 매력은 있다.
급매물이라고 다 좋을까? 부동산 직거래 사기 어떻게 예방할까?
급매물을 잡기 전에 아파트 실거래가를 반드시 먼저 확인해야 한다. 국토교통부 홈페이지에서 확인 가능하다. ‘급매물’은 시세보다 10~15% 이상은 싼 것을 의미한다. 과거 실거래 가격을 확인하고 얼마나 저렴한지 확인해야 한다. 미래가치가 있는 곳은 급매물을 노리는 사람이 많다. 원하는 지역을 한두 곳으로 한정하기보다는 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 그 지역에 믿을 만한 중개업자와 친분을 쌓아 놓는 것도 중요하다. 중개업자는 계약을 정말 할 것 같은 사람에게 먼저 연락을 준다. 급매물 시세를 파악하고 적정 가격을 중개업소에 말해라. 그리고 그 가격과 근접한 매물이 나오면 바로 계약을 하겠다는 의지를 비춰라.
1가구 다주택자인지 융자금 부담, 직장 이동 등 어떤 이유로 집을 팔려고 하는지도 알아봐야 한다. 다주택 보유자이거나 매도자가 이사할 집을 이미 계약했을 경우에는 매수자가 유리하다. 이때는 매도자의 제시 금액보다 더 싼 금액을 제시해도 거래가 성사 가능하다. 매물이 중개업소에 언제 나온 것인지도 확인하면 좋다. 오래된 매물일수록 매도자는 심리적으로 촉박해지기 마련이다. 주택 내‧외부의 약점도 파악하면 좋다. 아파트 입지여건이나 외관부터 주방‧욕실‧거실 등 집안 내부를 살펴보고 단점을 알면 가격협상에서 유리하다.
요즘 카페를 통해 부동산 직거래를 많이 이용한다. 시세보다 훨씬 저렴한 매물도 많을 뿐만 아니라 중개수수료도 저렴하다는 장점이 있다. 하지만 사기도 많기 때문에 꼭 실소유주와 계약해야 하고, 등기부등본상 이름과 계약자 이름이 동일한지를 확인해야 한다. 등기부등본에 근저당이 설정되었으면 반드시 해당 은행에 가서 이와 관련된 사항을 직접 확인해야 한다. 또 권리관계는 수시로 변경되므로 계약 직전 중도금을 치를 때, 잔금 납부 직전에 각각 등기부를 재차 확인할 필요가 있다.
‘감정평가’는 물건의 가치를 평가하는 절차다. 통상 경매 감정가는 실거래가의 80% 수준에서 결정된다. 감정가의 90%에만 낙찰받아도 실거래가의 70% 수준까지 낮아지는데 한 차례 유찰되는 경우가 많다. 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가가 20%씩 떨어지기 때문이다. 한편 감정가가 언제 책정되었는지도 중요하다. 보통 경매 감정가격은 6개월 전 시세로 매겨진다. 경매 접수부터 실제 경매까지 6개월 정도 걸리기 때문이다. 따라서 감정가를 현 시세와 비교해야 한다.
「사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트」 양지영 지음
