부동산 매매는 언제 해야 할까?
목차
부동산 매매는 언제 해야 할까?
부동산 경기변동 사이클
미래의 집값을 미리 알려면?
부동산 매매는 언제 해야 할까?
부동산 수요 억제 정책은 오래 못 간다. 특히 규제 완화 정책이 나오던 시장에서 첫 수요 억제책이 나온 거라면 3개월 이상 가기 힘들다. 보통 부동산 정책이 발표되면 매매 타이밍을 급하게 잡는 경우가 많은데, 3개월 이내에 매수를 결정하는 건 아주 큰 실수다. 정책 발표 후 3개월간 매물이 많이 나오지 않고 매수자도 많지 않다면 매수시기로 잡아도 된다. 하지만 매수세가 살아나지 않고 매물이 쌓이기 시작하면 매수 타이밍은 늦추는 것이 좋다. 특히 성수기(9~10월, 3~4월)에도 매물이 쌓이고 거래량이 줄어든다면 대세 하락까지 갈 수도 있기 때문에 이때는 기다리는 것이 좋다.
1년 중에서도 계절적인 비수기를 노려야 한다. 계절적 비수기는 7~8월과 12~1월이다. 봄가을 이사철이 지나고 매수세가 많이 꺾인 시기다. 연도별 아파트 매매값 상승률도 이 시기에 상승폭이 가장 작다. 투자 상품의 내재가치가 일시적으로 떨어질 때도 매수 타이밍이다. 정부의 재건축 규제로 인해 시장가격이 떨어지지만 내재가치가 그대로라면 침체기에 매수해야 한다. 또 조합원 소송, 임대주택 건립 등으로 내재가치가 일시적으로 떨어지는 경우에도 매입해야 한다.
재건축 아파트는 조정은 있어도 하락은 없다. 재건축 아파트는 대지지분이 클수록 땅값이 저평가되어 있는 것이기 때문에 대지지분이 크고, 단지 규모가 크고, 학군을 비롯해 교통 등 기반시설이 잘 갖춰진 재건축 아파트라면, 정부의 부동산 규제와 조합원의 이해관계 등으로 가격이 일시적으로 하락할 때 매수 타이밍을 잡아야 한다.
분양권의 경우에는 잔금을 치르는 시기를 노려볼 필요가 있다. 보통 입주 지정기간은 입주 후 60일이다. 입주를 하지 않는 분양권 소유자는 이때 매도를 하거나 전세를 들여야 한다. 대부분 일주일 전부터 매물을 내놓거나 전세세입자를 찾는다. 하지만 단지 규모가 크거나 시장이 좋지 못해서 입주 지정기간이 막바지에 왔는데도 거래가 안 되는 경우가 있는데, 이때 시세보다 더 싼 매물이 나오는 경우가 많다.
미분양 선착순 분양공고가 활발한 시점도 매수하기 좋은 때다. 2008년 금융위기 이후 2010년까지 미분양 적체현상이 심해지면서 분양가 대비 50% 할인하는 단지들이 등장했다. 침체기에 진입하는 시점에는 아파트 광고 중 미분양 세대 선착순 분양 공고, 중도금 무이자로 잔금 시 납부 등의 조건부 분양 공고들이 많이 보인다. 이럴 때는 서두르지 않고 입지와 단지 규모, 가격 등을 꼼꼼하게 따지면 된다.
부동산 경기변동 사이클
부동산 경기변동의 순환국면은 ‘불황기->회복기->호황기->후퇴기->불황기’로 일정한 흐름을 거친다. 대체로 4~5년 상승하면 다시 4~5년 하락하는 사이클이 주기적으로 나타난다. 각 단계별 징후만 잘 살펴봐도 투자 타이밍이 보인다.
표 1. 부동산 순환국면의 특징
| 불황기 | 회복기 | 호황기 | 후퇴기 |
| 거래량 줄고 가격 하락 금리인상으로 보유비용 증가 매수자 중심시장 확대 경매물건 증가 신규 분양물량 감소 전셋값 상승 불황에 약한 부동산 타격 |
은행금리 하락 거래량 점차 증가&가격 점차 상승 지역별·상품별 시차적 회복 매도자 중심 시장 형성 건축허가 신청량 증가 분양승인 현장 증가 |
부동산 거래활발 부동산 매물량 감소 매도자 중심 시장 형성 부동산가격 상승 건축허가 신청량 증가 신규 분양물량 증가 |
부동산 과열 양상 거래량 없이 호가 상승 과열 막기 위한 정책 발표 거래량 감소 매물량 증가 매수자 우위 시장 |
미래의 집값을 미리 알려면?
경매 낙찰가율은 주택시세의 선행지표로 꼽힌다. 경매 낙찰가율이 수요자들의 미래 전망을 가장 분명하게 보여주는 역할을 하기 때문이다. 2017년 7월까지만 해도 99%가 넘던 서울 아파트 경매 낙찰가율은 8·2 부동산 규제 정책 이후 91.51%로 떨어졌다. 이는 2016년 3월(91.19%) 이후 가장 낮은 수준이었다. 주택 인허가 실적도 주택시장의 대표적인 선행지표로 꼽힌다. 주택 인허가가 크게 증가하면 3년 후 입주대란으로 집값 하락 가능성이 높다. 거래 건수 또한 집값의 선행지표다. 거래량이 가격에 선행하므로 매매시점을 판단하는 데 중요한 지표가 된다. 우리는 상투를 잘 살펴야 한다. 거래량 상투는 곧 가격의 상투를 의미하는데, 이것이 상승과정인지 진짜 고점인지는 정확히 알 수는 없다. 하지만 전자라면 거래량과 가격이 동시에 상승해야 한다. 거래량이 감소세로 돌아섰는데 가격만 오른다면 상투일 가능성이 크다.
전셋값 또한 매매값의 선행지표다. 매매가격이. 오르더라도 전셋값이 하락하고 있을 때 투자하면 실패할 확률이 높다. 바닥을 찾기 위해서 국토해양부의 실거래가를 찾아보는 것도 하나의 방법이다. 실거래가에서 반포동 아크로리버파크와 같은 초고가 아파트 거래가 늘어난다면 그때를 바닥으로 생각하면 된다. 그들은 목돈이 있어서 어느 정도 가격이 떨어졌다고 판단되면 과감하게 투자에 옮기기 때문이다.
앞으로는 명품화 시대다. 자본주의가 고도화될수록 소득의 양극화는 심해지고 부자들은 그들만의 영역이 보장되는 주택을 찾으려고 노력할 것이다. 서울의 송파구, 용산구, 그리고 광교신도시, 판교신도시 등을 예로 들 수 있다. 송파구, 용산구는 기능성을 추구하는 곳이라면 광교신도시, 판교신도시는 자연친화적인 웰빙 주거지로 주목받을 것이다.
「사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트」 양지영 지음
