재건축·재개발 투자 전 알아야 할 모든 것
재건축 아파트
아파트 재건축 과정에서 특히 대단지라면 주택 소유주와 상가 간의 갈등이 크다. 주택 소유자는 재건축하는 동안 잠시 다른 곳에 있으면 되지만 상가 소유자는 직장을 잃을 수도 있어서 재건축을 반대한다. 상가의 반대가 심하고 소송으로까지 번지면, 재건축 계획이 무산될 가능성이 높아서 상가와의 협의가 얼마나 원만한지도 꼭 따져봐야 한다.
재건축 아파트 투자 전에 대지지분과 무상지분율을 꼭 알아야 한다. 대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 몫이다. 용적률이 낮을수록 대지지분이 크다. 대지지분에 따라 재건축 시 시공사가 제시하는 무상지분율이 달라지고, 주택 수요자가 내야 하는 추가부담금이나 청산금도 달라진다. 대지지분이 너무 작으면 재건축 소유주가 내야 하는 추가부담금이 커질 수 있다. 무상지분율이란 재건축단지 조합원이 추가부담금 없이 넓혀 갈 수 있는 면적 비율을 말한다. 무상지분율은 용적률, 분양가, 시공비에 따라 좌우된다.
대지지분이 너무 작지는 않아도 용적률이 높은 단지는 재건축 사업성이 떨어진다. 그래서 강남권의 10층 이상 중층 단지들이 그동안 큰 메리트가 없었다. 하지만 용적률이 높은 단지여도 중대형 주택형으로 구성되어 있으면 괜찮다. 중대형 주택형에서 중소형 물량을 늘리면 가구 수를 늘릴 수 있기 때문이다. 일반분양물량이 늘어나면서 사업성을 개선할 수 있다. 통상적으로 용적률이 180%를 넘으면 사업성이 떨어진다고 평가해 왔다.. 하지만 마이너스 재건축 방식을 활용하면 용적률이 높더라도 중소형 물량을 많이 확보함으로써 사업성을 높일 수 있다.
재건축 아파트에 투자할 때 앞서 나온 상가와의 갈등이 심한 곳, 대지지분이 작은 곳 등 외에도 유의해야 할 것들이 많다. 단지 내 상가와의 협의는 재건축 사업 추진에 중요한 문제다. 특히 단지 내 상가가 단일 소유자라면 재건축에 큰 걸림돌로 작용할 수 있다. 소유자가 한 명이면 자기 동의에 따라 재건축 여부가 결정될 수 있어서 요구사항이 커질 수 있다. 재건축을 할 때 진입도로가 중요한데, 그 가구 수에 맞게 진입도로를 확보해야 한다. 그렇지 않으면 조합원의 추가부담금이 커질 수 있다. 한편 노인 등 취약계층 거주 비율이 높은 아파트는 상대적으로 재건축 속도가 느리다. 그들 대부분은 현재에 대한 만족도가 높기 때문이다. 그리고 로열층과 비로열층 간의 가격차이는 큰데, 거주보다 투자 목적이 강하다면 굳이 비싼 로열층을 매입할 필요는 없다.
재개발 투자
재개발 투자는 수익을 얻기까지 짧게는 2~3년, 길게는 10년이 걸릴 수도 있다. 재개발은 노후화된 아파트를 중심으로 진행하므로 신축이 많은 곳은 승인받기 어렵다. 과거 지어진 빌라 밀집 지역은 노후화가 심각하지만, 밀도가 높아 사업성이 떨어진다. 단독주택은 빌라보다 지분이 크면서 조합원수는 적기 때문에 일반 가구수를 늘리는 데 훨씬 도움이 된다. 즉 단독주택이 많이 밀집되어 있을수록 수익성이 높다. 지역주택조합은 사업 특성상 조합원이 조합비리, 사업 지연 위험에 그대로 노출되므로 피하는 것이 좋다.
난개발이 이뤄지는 곳은 메리트가 크게 없다. 뉴타운이나 재개발이 이뤄지면 집만 바뀌는 게 아니라 인근 도로와 주차공간, 가로등 등 생활의 핵심 인프라도 변화되어 지역이 탈바꿈된다. 하지만 뉴타운이 해제되어 우후죽순 개발되는 곳은 주변 인프라가 부족한 상황이 지속될 수 있다.
지분쪼개기가 심한 곳은 사업 무산 가능성이 높다. 지분쪼개기란 땅을 여러 개의 소유권으로 나눌 수 있는 다가구‧다세대주택을 짓는 것을 말한다. 주로 재개발 예상 지역에 새로 지어지는 아파트의 입주권을 다수 확보하기 위한 방법으로 악용된 바 있다. 지분쪼개기는 인기 있는 재개발일수록 그리고 시장이 좋을수록 더 성행한다. 지분쪼개기 물건은 등기부등본을 통해 알 수 있다.
「사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트」 양지영 지음
