부동산매매 전 알아야 할 기초상식
투자금이 2배 되는 데 걸리는 시간(년) = 72 / 수익률(%)
투자금을 n배로 만들고 싶을 때의 목표 수익률 = 36 * n / 기간
투자하기 전 체크해봐야 할 지표 4가지
투자하기 전 체크해봐야 할 지표에는 아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량, 인구와 가구 수 증감 등이 있다. 아파트 미분양률은 수요를 가장 선제적으로 알 수 있는 지표다. 단, 미분양률이 높다는 사실만으로 해당 지역의 하락 신호라고 단정 지으면 안 된다. 반대로 미분양률이 낮다고 무조건 수요가 증가한다고 받아들이는 것도 피해야 한다. 경매는 시세가 아니라 감정평가사가 매긴 감정가를 기준으로 하는데, 감정평가는 보통 경매 6개월 전에 이뤄진다. 경매 낙찰가율이 높다면 해당 지역의 수요가 높다는 뜻이다. 또한 아파트가 건설 중이라는 말은 곧 공급이 증가한다는 뜻이다. 해당 지역의 수요가 빠르게 늘지 않는 이상, 새 아파트로 수요가 몰릴 수밖에 없다. 인구 또는 가구 수가 늘어나면 수요도 함께 늘어나는데, 인구보다 가구 수 증가에 더 주목해야 한다.
지표별 확인하는 방법
미분양률은 ‘국토교통부 통계누리’ 사이트에서 확인할 수 있다. 《상단 ‘통계 마당’의 ‘명칭별 통계’ 중 ‘마’ → 아래 ‘주택> 주택> 미분양주택현황보고’ 항목 → ‘관련 파일’ 탭에서 미분양주택현황보고 파일 다운로드》. 개략적인 데이터는 네이버에서 ‘미분양 주택 수’를 검색해서 얻을 수 있다.
경매 낙찰가율 변화는 ‘대법원경매정보’ 사이트에서 확인할 수 있다. 《메인 화면 상단의 ‘매각 통계’ 중 ‘지역별 매각 통계’ → 지역 선택하고 ‘검색’》.
향후 3년간 신규 아파트 입주 물량은 ‘아실’과 ‘부동산지인’ 사이트에서 확인할 수 있다. 전자는 《메인 화면 상단의 ‘입주 물량’ → 관심 지역 설정하고, 하단의 ‘2022년 이후 보기’》. 그럼 향후 3년간의 입주 예정량과 적정 수요가 함께 나타난다. 후자는 《메인화면 상단의 ‘수요/입주’ → 지역 설정하고 ‘검색’》.
인구와 가구 증감은 ‘부동산지인’ 사이트에서 확인할 수 있다. 전자는 《메인 화면 상단의 ‘빅데이터 지도’ → 우측 탭 ‘인구’ → 설정값을 ‘인구 증감률’에 두고, 기간 선택》. 후자는 《메인 화면의 ‘빅데이터 지도’ → 우측 탭 ‘세대’ → 설정값을 '세대 증감률'에 놓고, 기간을 선택》.
투자의 2가지 방식
시세차익을 노리는 투자와 월세 받는 투자는 방식이 다르다. 전자는 아파트 투자가 많다. 언제든 매매가 잘 돼야 하기 때문이다. 아파트보다 수요도 적고 가격의 상승도 적지만, 빌라도 시세차익형 종목에 포함된다. 아파트에 비해 투자금이 적게 필요하고, 재개발 호재를 잡아 시세차익을 볼 수도 있다. 반면에 후자는 상가나 오피스텔 투자 더 낫다. 주택으로도 월세 수익을 얻을 수 있지만, 상가나 오피스텔에 비하면 수익률이 떨어진다. 특히 원룸형 오피스텔은 대부분 월세 받을 목적으로 건축하는 경우가 많다. 물론 젊은 초보자는 시세차익형 투자가 더 적합하다. 수익 내기가 더 쉽기 때문이다.
아파트와 달리 오피스텔은 어느 정도 연식이 된 물건에 투자하기를 권한다. 신축 오피스텔은 적정 시세를 알기 어렵고, 보통 분양가도 비싸게 책정된다. 분양가는 그저 판매자가 임의로 정한 가격일 뿐이다. 따라서, 같은 값이라면 구축 아파트가 낫다. 아파트를 살 돈이 없는데 실거주할 집이 필요하면 전용면접 60~85제곱미터 크기에 방 2개 이상의 아파트 구조를 가진 ‘아파텔’이 차선책이 될 수 있다. 소형 원룸 오피스텔이라고 해도 처음부터 시세보다 싸게 살 수만 있다면 괜찮은 투자다. 주로 경매나 공매를 통한 매수다.
LTV란? DSR이란?
LTV는 담보대출비율로, 시세의 얼마 정도까지 돈을 빌릴 수 있는지를 의미한다. DSR은 총부채원리금상환비율로, 대출 원리금을 포함한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 뜻한다. DSR 규제의 핵심은 대출금이 소득에 연동된다는 데에 있다. 한편 DSR을 산정할 때 부채에는 모든 대출의 원리금과 각종 할부금, 미결제 신용카드 비용 등이 포함되며, 신용대출처럼 만기가 짧은 대출은 연간 원리금 상환 금액이 훨씬 크게 측정되므로 불리하다. 참고로 전세자금대출 등 일부 대출은 DSR 계산에서 제외되니 세부적인 사항은 반드시 확인해야 한다. 또한 LTV와 DSR 규제는 중복 적용되어서, 소득이 낮으면 LTV 한도가 높아도 대출액에 제한이 있다. ‘부동산계산기. com’에서 DSR을 미리 계산해볼 수 있다.
부동산 세금
취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 붙는다. 취득세는 집을 살 때의 가격을 기준으로 부과된다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 두 세금 모두 6월 1일을 기준으로 부과된다. 이날을 기준으로 단 하루만 보유해도 1년 치 세금을 내야 한다. 두 세금 모두 실제가격이 아닌 공시가격을 기준으로 부과한다. 취득세나 양도세는 거래 가격을 기준으로 과세할 수 있지만, 보유하는 동안에는 기준으로 삼을 거래가 없다. 따라서, 국토교통부에서 매년 과세 기준이 되는 공시가격을 발표한다. 재산세는 위택스에서 미리 계산해 볼 수 있다. 종부세는 공시가격 11억 원을 넘는 부동산을 보유한 경우에만 부과되고, 20억 원 이상의 부동산을 보유한 것이 아니라면 그리 크지 않다고 보면 된다. 양도세는 시세차익에 대해 부과한다. 1세대 1 주택자는 실거래가가 12억 원 미만이라면 양도세 비과세 혜택을 받으므로 양도세를 크게 신경 쓸 필요는 없다. 취득세는 '위택스'에서, 보유세는 ‘ezb.co.kr’에서 확인 가능하다. ‘부동산계산기’에서도 여러 세금을 알아볼 수 있다.
『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편』 정태익 지음
